מניות הנדל"ן בישראל
עומר רבינוביץ, דוח מיוחד דצמבר 2016
. מדד נדל"ן 15 בת"א המורכב מ 15 מניות נדל"ן מניב, עלה מתחילת השנה ביותר מ 18%
אולם מחודש ספטמבר נסוג ביותר מ 6% , האם זהו איתות אזהרה למשקיעים ?
ע"מ לענות על שאלה זו נסקור תחילה את המרכיבים העיקריים המשפיעים על רווחי חברות הנדל"ן המניב:
* מינוף החברה ועלות ההון הזר - כמה אחוז מנכסי החברה ממומן מהון זר – הלוואות ,אג"ח וכדו' ומה הריבית
שמשלמת חברת הנדל"ן על החובות הללו.
* אחוזי התפוסה וגובה השכירות – אחוז הנכסים המושכרים מכלל הנכסים וגובה ההכנסה על כלל נכסי החברה.
* השבחת הנדל"ן - עלייה או ירידת מחירי הנדל"ן של החברה.
* בנוסף קיימים גם גורמים שוליים נוספים -יעילות הניהול והתחזוקה, ניצול הטבות מס וכדו'.
עתה נבחן את מצבו של כל מרכיב :
* מינוף החברה ועלות ההון הזר
כאשר קיימות בשוק ציפיות להעלאת ריבית, כפי שיש כיום, השוק צופה קדימה ומתמחר פגיעה ברווחיות החברות .
ככל שהחברה ממונפת יותר כך היא פגיעה יותר לעלייה בריבית.
* אחוזי התפוסה וגובה השכירות
ככל שהצמיחה במשק משתפרת כפי שקורה כיום, גובר הביקוש למשרדים / שטחי מסחר, חניונים וכדו',
והמחירים עולים בהתאם. מצד שני קיימת היום בנייה רבה, בעיקר של משרדים באזור המרכז ומרכזי חנויות גדולים
בפריפריה, כך שהשוק יכול להגיע לרוויה בקרוב.
* השבחת הנדל"ן
שוק הנדל"ן הרותח בחיפוש אחר תשואות לכסף ,העלה עד היום את ערכי הנכסים בצורה חדה.
עליית ריבית תייקר את המימון ותאט את קצב רכישות הנדל"ן וממילא את עליית המחירים, תוסיפו לזה את הבנייה
הרוויה בנדל"ן להשכרה, ומחירי הנדל"ן המסחרי עלולים לעצור או אף לרדת .
שורה תחתונה
חברות הנדל"ן המניב נמצאות בצומת דרכים, הצמיחה במשק ובעולם אמורה לתמוך בהמשך ההתרחבות של החברות,
אולם עליית ריבית וריבוי הבנייה עלולים לפגוע בהכנסות בהמשך.
החברות נסחרות היום במכפילים נוחים יחסית ועם מכפיל ממוצע של 9.9 כפי שניתן לראות בטבלה.
נמוך ,רמת מינוף נמוכה יותר, אחוזי תפוסה גבוהים ופיזור FFO מתוך הרשימה אנו נעדיף את החברות עם : מכפיל
של הנכסים לסוגים שונים ולאזורים שונים בארץ.
* מקור : עומר רבינוביץ , מומחה לשוק ההון
מחפשים המלצות על קורסים / כנסים איכותיים בשוק ההון ?- לחצו כאן
לפתיחת פוליסת חיסכון, קופת גמל תיקון 190, או חשבון מסחר עצמאי לחץ כאן ⇐
